گروه مقاله : مقالات و انتشارات
تاريخ انتشار : 1396/07/30 - 11:07
كد :97

تراکم ساختماني چيست؟

تراکم ساختماني چيست؟
تراکم چيست؟ فرض کنيد شما در يک آپارتمان که در يک کوچه 10 متري واقع شده است زندگي مي کنيد اگر در اين کوچه به طور متوسط 20 قطعه تفکيکي موجود باشد و در هر قطعه ساختماني 4 طبقه وجود داشته باشد حدودا 80 تا 100 خانواده در اين کوچه زندگي مي کنند. تصور کنيد که روز اول مهر هر خانواده تصميم بگيرد فرزند دانش آموز خود را با اتومبيل شخصي خود به مدرسه برساند! شما در اين کوچه ساعت 8 صبح با حجم انبوه اتومبيل و رفت و آمد مواجه خواهيد شد. يکي از مهم ترين مسائلي که بسياري از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ي تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را مي شنويم ولي معناي درست آن را که در معماري و شهرسازي استفاده مي شود نمي دانيم. نخستين معنايي که هر کس بعد از شنيدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور مي کند، انباشتگي و فشردگي است. تراکم به عنوان مقياس اندازه گيري، جايگاه ويژه و گسترده اي در تصميم گيري ها و برنامه ريزي هاي شهري دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گيري به دو دسته تقسيم مي شوند: الف) تراکم جمعيتي که با واحد نفر در هکتار مشخص مي شود. ب) تراکم ساختماني که معمولا به صورت درصد بيان مي شود. اصولا تراکم ها در بازه وسيعي طبقه بندي مي شوند. به عنوان مثال تراکم جمعيتي به معناي جمعيت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص مي شود. تراکم کلي مسکوني از نسبت جمعيت شهر بر بخش هاي ساخته شده شهر به دست مي آيد. سطح ساخته شده شامل کليه کاربري هاي موجود در شهر، از مسکوني تا تفريحي و امثال آن است. تراکم ناخالص مسکوني چيست؟ اين ميزان از نسبت جمعيت يک محل بر مساحت آن محل به دست مي آيد که اين مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهاي باز شهري و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکوني از تقسيم تعداد افراد ساکن در يک مجموعه مسکوني بر سطح اشغال آن مجموعه به دست مي آيد. تراکم شهري در ارتباط مستقيم با اندازه شهر است. بدين معنا که مي توان به وسيله اندازه گيري تراکن ها در شهر به اندازه آن شهر دست پيدا کرد. همچنين در علم شهرسازي مي توان با تعريف کردن تراکم براي نواحي شهر، اقدام به کنترل جمعيت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. يکي ديگر از استفاده هايي که مي توان از شاخص تراکم کرد ساماندهي عملکرد هاي موجود در يک شهر در نواحي مختلف آن شهر است. از طريق تراکم مي توان به حوزه ها و هسته هاي يک شهر نفوذ کرد و مي توان فهميد که آيا اين حوزه هاي شهري در ارتباط با هم درست عمل مي کنند.
يکي از مهم ترين اهداف شاخص هاي تراکم برقراري توازن بين فضاهاي توليد شده معماري با فضاهاي شهري و خارجي ست. براي کنترل تراکم از شاخص هاي متفاوتي استفاده مي شود که اين شاخص ها عبارتند از :
 1-ضريب سطح اشغال 2-ارتفاع ساختماني 3-تراکم ساختماني 4-تراکم واحد مسکوني در سطح در ادامه به توضيح هر يک از اين شاخص ها خواهيم پرداخت 1- ضريب سطح اشغال: منظور از ضريب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز براي ساخت و ساز به مساحت کل زمين است که به صورت درصد معرفي مي شود. معمولا اين ضريب بر اساس طرح هاي جامع و تفضيلي در هر منطقه متغير است. ضريب سطح اشتغال در يک منطقه به طور معمول، بين 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل ديگر تعريف مي شود. به عنوان مثال، اگر ضريب سطح اشتغال در يک منطقه 60 درصد باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 500 متر مربع در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، مجاز خواهيم بود که فقط در 300 متر مربع از زمين ساخت و ساز را انجام دهيم. بايد توجه داشت که ضريب سطح اشتغال شاخص مناسبي براي کنترل تراکم جمعيت نيست و بيشتر مورد توجه طراح هاي شهري براي به دست آوردن بخش هاي ساخته شده و فضاهاي باز در قطعات تفکيکي است.
2-ضريب سطح زير بنا (تراکم ساختماني): اين ضريب، يکي از معمول ترين شاخص ها در کنترل تراکم جمعيتي در ايران است. هميشه هنگامي که در مورد تراکم يک ساختمان صحبت مي شود منظور ضريب سطح زيربنا است که اين شاخص معمولا بر اساس درصد بيان مي شود. به عنوان مثال اگر تراکم ساختماني مجاز در يک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنيم، مي توانيم ساختماني به ميزان 180 درصد کل مساحت زمين بسازيم، يعني مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال اين زمين 60 درصد باشد، مي توانيم در 60 درصد اين زمين، ساختماني به مساحت کل 540 متر مربع بسازيم. يعني سطح اشغال در اين زمين 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به اين که مساحت مجاز ساخت و ساز در اين زمين 540 متر مربع و ميزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختماني در سه طبقه بسازيم. حال اگر ضريب سطح اشغال در اين زمين، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در اين حالت مي توان ساختماني در چهار و نيم طبقه ساخت. با توجه اين که مالکان ترجيح مي دهند حداکثر استفاده را از زمين و سرمايه خود بکنند، مايل هستند که چهار و نيم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در اين صورت اقدام به خريد مازاد تراکم از شهرداري مي کنند.
3-شاخص طبقات مجاز ساختماني: يکي ديگر از شاخص هايي که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعيتي مورد استفاده قرار ميگيرد، تعداد طبقات ساختماني مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختماني، استفاده از حوزه بندي ارتفاعي براي نواحي مختلف در شهر متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختماني تاثير مستقيمي بر خط آسمان و منظر شهري دارد و از اين لحاظ شاخص مهمي براي طراحان شهري به شمار مي آيد. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختماني در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازي زمين استفاده مي شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازي در ايران نيز بر اساس همين دو شاخص شکل گرفته است.
4-تراکم واحد مسکوني در سطح: اين شاخص براي کنترل تعداد واحدهاي مسکوني و به تبعيت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهيه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ريزي شهري هکتار است. اين شاخص بيشتر مورد توجه برنامه ريزان شهري براي کنترل تعداد واحدهاي مسکوني، تجاري، خدماتي و.... در يک منطقه است . مي توان به وسيله اين شاخص به ارقام از پيش تعيين شده جمعيتي نزديک شد. اين شاخص، شاخص مفيدتر و کارآمدتري نسبت به بقيه شاخص ها براي برنامه ريزان شهري در کنترل جمعيت مناطق مختلف شهري است . با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به اين نتيجه مي رسيم که هيچ يک از شاخص هاي ذکر شده درباره تراکم، به خودي خود نمي توانند کارايي لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همديگر، امکان کنترل تراکم جمعيتي و ساختماني را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتي که از اين شاخص ها به دست مي آيد امکان خدمات رساني به نواحي مختلف شهري راحت تر و سريعتر خواهد بود. اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتي که شهرداري ها براي يک شهر تعريف مي کنند (ميزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعيتي در منطقه و ...) مي توان اقدام به خريد مازاد تراکم تا رسيدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قيمت تراکم مازاد در شهرداري ها بر اساس متر مربع محاسبه مي شود در مثالي که بالا ذکر شد، اگر بخواهيم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنيم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداري بخريم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبناي تعيين اين قيمت ، شوراي اسلامي هر شهر است و شهرداري مجري اين دستورات به حساب مي آيد. قيمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بين 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغير است. که در اين صورت براي خريد مازاد تراکم براي 60 متر بايد بين چهار ميليون ودويست هزار تومان تا هجده ميليون تومان به شهرداري پرداخت کرد تراکم شهري تراکم ها در طيف گسترده اي دسته بندي مي شوند که به قرار ذيل مي باشند. تراکم جمعيتي؛ به معناي جمعيت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلي مسکوني؛ حاصل تقسيم کل جمعيت شهر بر سطح ساخته شده آن است. تراکم ها در طيف گسترده اي دسته بندي مي شوند که به قرار ذيل مي باشند. تراکم جمعيتي؛ به معناي جمعيت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلي مسکوني؛ حاصل تقسيم کل جمعيت شهر بر سطح ساخته شده آن است. در اين تعريف، سطح مورد محاسبه شامل کليه اراضي با کاربري هاي مختلف مي باشد. ليکن در محاسبات مزبور سطوح اراضي ساخته نشده و کشاورزي لحاظ نمي گردد. تراکم ناخالص مسکوني؛ حاصل تقسيم جمعيت مکان مورد نظر بر ميزان سطح آن مکان است. يعني کليه اراضي اشغال شده توسط واحدهاي مسکوني، پارک محله اي، راهها، مغازه ها، مدارس و... و بيشتر فضاهاي باز منظور مي گردد. تراکم خالص مسکوني؛ حاصل تقسيم جمعيت ( و يا تعداد واحد مسکوني) بر سطح مورد اشغال مسکوني مي باشد. تراکم ساختماني؛ نسبت بين سطح زيربناي ساختمان به مساحت قطعه زمين را تراکم ساختماني مي گويند. ضريب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمين يا شدت استفاده از زمين را گويند. تدوين ضوابط تراکم شهري را معمولاً به منظور سامان دادن به پيکره، سيما و چهره شهر اعمال مي نمايند. تراکم شهري در ارتباط مستقيم با اندازه شهر قابل تبيين و تخمين است. يعني مي توان از طريق اندازه شهر به تعريف تراکم پرداخت و برعکس به وسيله تراکم، اندازه شهر را تعريف کرد. ساماندهي عملکردهاي شهري رابطه اي تنگاتنگ با موضوع تراکم شهري دارد. از طريق تراکم است که مي توان به هسته هاي شهري دست يافت که در مقياس خود کارا بوده و در تسلسل با ديگر هسته هاي شهري نمايان مي باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلي مي توان برقراري موازنه منطقي بين ميزان فعاليت توليد شده توسط ساختمان ها و فضاهاي خارجي اطراف آنها و نيز ايجاد محيط زيست با کيفيت بهتر است. تراکم به طور عاميانه به معناي فشردگي، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و ... است. اين مقوله بعد از ازدياد جمعيت در شهرها بويژه شهرهاي بزرگ که با کمبود زمين روبرو شدند آشکار گرديد. در اين ميان، مسأله تراکم جمعيتي از اساسي ترين موضوعات شهرسازي است. منظور از تراکم جمعيتي به طور عام نسبت جمعيت به واحد سطح است، که خود انواعي را دربر مي گيرد. به طورکلي براي برنامه ريزي و طراحي هر سکونتگاهي، سقف جمعيتي مشخصي را پيشنهاد مي دهند که اين امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعيتي معيني را به دست مي دهد، که آن را مي توان تراکم جمعيتي ناميد. کنترل سقف جمعيتي و به دنبال آن تراکم جمعيتي، به شکل ضوابط و دستورالعمل هاي شهرسازي در کنار ساير ضوابط شهري از جمله کاربري زمين، شبکه معابر و جزء آن که براي اجرا به تصويب مراجع ذي صلاح مي رسد صورت مي گيرد.
 موضوع تراکم جمعيتي در طرح هاي شهرسازي و نيل به تراکم هاي جمعيتي پيشنهادي، اساساً داراي بعدي برنامه ريزانه است و به منظور تأمين امکانات عمومي شهري و خدمات مورد نياز شهروندان تدوين مي گردد. از ميان روشها نيز روش کنترل واحد مسکوني مجاز، به صورتي مستقيم تر مي تواند تعداد خانوار ساکن و در نهايت جمعيت ساکن را کنترل کند. برخي از متداول ترين روش هاي کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکيکي(دانه بندي)، ضريب سطح اشغال، ارتفاع ساختماني، ضريب سطح زيربنا (تراکم ساختماني)، تراکم واحد مسکوني در سطح و عدد شدت استفاده از زمين است. ضريب سطح اشغال منظور از ضريب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز براي ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکيکي است.
براين اساس، شاخص مذکور از تقسيم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکيکي به دست مي آيد و به صورت درصد بيان مي شود. براي مثال، وقتي ضريب سطح اشغال براي يک قطعه 400 مترمربعي60 درصد باشد، اين بدان مفهوم است که در مساحتي معادل 60 درصد از 400 مترمربع(240 مترمربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضريب سطح اشغال در الگوي ساخت و ساز يک طبقه تأثير مستقيمي بر سرانه زيربنا در شهرها دارد. اما در صورت رواج الگوي ساخت بيش از يک طبقه، تأثير ضريب سطح اشغال بر زيربناي عرضه شده به شدت کاهش مي يابد. در زمان حاضر متداول ترين ضريب سطح اشغال مورد استفاده در طرح هاي شهري 60 درصد است؛ هرچند در برخي مناطق شهري ممکن است سطح ضريب اشغال به 50 و يا 40 درصد کاهش يابد. البته بايد توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا يکي از ناکارآمدترين شاخص ها براي کنترل تراکم جمعيتي است و فقط در مواردي که سطح اشغال بنا با شاخص هاي ديگري چون تعداد طبقات ساختماني همراه گردد، مي تواند بر کنترل تراکم جمعيتي تأثير بگذارد. اين شاخص بيشتر در زمينه طراحي شهري اهميت خاصي دارد و بيشتر مورد توجه طراحان شهري است. طبقات ساختماني يکي ديگر از شاخص هاي که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعيتي مورد استفاده قرار مي گيرد، تعداد طبقات ساختماني مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختماني، استفاده از حوزه بندي ارتفاعي براي نواحي مختلف شهري متداول است.
شاخص تعداد طبقات ساختماني تأثير مستقيمي بر خط آسمان و منظر شهري دارد و به اين لحاظ، شاخص مهمي براي طراحان شهري است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختماني مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازي زمين استفاده مي شود. ضوابط بلندمرتبه سازي در ايران نيز بر مبناي همين منطق شکل گرفته است.
ضريب سطح زيربنا(تراکم ساختماني) ضريب سطح زيربنا يا تراکم ساختماني يکي از رايج ترين روش هاي کنترل تراکم جمعيتي در جهان و به خصوص در شهرهاي ايران است.
اين شاخص از تقسيم مساحت زيربناي ساختماني احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکيکي به دست مي آيد. تراکم ساختماني معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفي مي گردد. در واقع اين شاخص درصد مجاز ساخت زيربناي ساختماني را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکيکي مشخص مي سازد. براي مثال، وقتي تراکم ساختماني يک قطعه تفکيکي 180 درصد است، ساخت بنايي که مساحت زيربناي آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکيکي است، در آن زمين مجاز است. براين اساس اگر سطح اشغال مجاز براي ساخت و ساز در هر قطعه ساختماني مشخص باشد، تأثير تراکم ساختماني به صورت افزايش طبقات ساختماني نمايان مي شود. کاربرد ترکيبي تراکم ساختماني و ضريب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختماني مي انجامد. بر اين اساس در يک قطعه زمين 250 مترمربعي، که داراي تراکم ساختماني 180 درصد است مي توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – يعني 450 مترمربع – زيربناي ساختماني احداث کرد. در صورتي که ضريب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 مترمربع از قطعه مي تواند به وسيله بناي ساختماني اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختماني مجاز در اين قطعه، مي توان يک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتي که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا مي تواند مساحتي معادل 100 مترمربع را اشغال کند.
نويسندگان شرکت دال ماندگار
ابزار تلگرام

آپلود عکسابزار تلگرام برای وبلاگ