مدیریت و نگهداری ساختمان، یكی از موضوعات مهم در مدیریت ساختمان است. تاكنون در كشور ما مورد توجه جد‌ی قرار نگرفته است. با اعمال یک سیستم مناسب مدیریتی در بخش تعمیر و نگهداری نه تنها میتوان كیفیت ساختمان را افزایش داد، بلكه امكان بهینه سازی هزینه‌ها نیز فراهم می‌شود. بدیهی است با توجه به این مطلب، تعمیر و نگهداری ساختمان و مدیریت آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
مبحث تعمیر و نگهداری در ساختمان مدت‌هاست در سراسر جهان بویژه در كشورها‌ی توسعه یافته مورد توجه قرار گرفته است. با اینكه اهمیت این بخش از صنعت و تكنولوژی ساختمان از سوی محافل علمی و تحقیقاتی معتبر جهان بدست می‌آید، متاسفانه در بعد كاربردی و علمی آنگونه كه باید و شاید مورد توجه قرار نگرفته است.
ترکهای به وجود آمده در ساختمان‌ها اغلب به علت نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و فشارهای وارده از طبقات، بی مقاومتی خاک و عملكردهای آن، همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیرفنی، است. در مجموع، بر اثر حركات زمین، اسكلت بنا حركت می‌كند و شكست‌های مختلف كه شامل ترکهای عمیق یا معمولی و در مواردی به شكل مویی است، نمایان می‌شود.
این ترکها گاهی به طور دائمی به وجود می‌آید و دلیل آن نشست مرتب پی است كه در این صورت، حضور ساكنان در ساختمان خطرناک است.
معمولاً پس از نشست پی، تحرک ساختمان كم می‌شود. این پدیده بر ثر قطع رطوبت و فشرده شدن سطح زیر پیش می‌آید. در نتیجه، شكست و افت دیوارها و اسكلت بنا نیز متوقف، و حالت ترك ثابت می‌ماند.
این ترکها در اثر افت‌های كوچك در اسكلت بنا و به واسطه نیروها و در مواردی به علّت عدم همگنی مصالح به كار رفته همچون سفید كاری روی لوله‌های كولر، ستون‌ها، و دودكش‌ها بدلیل تفاوت در نوع مصالح اندود بوجود می‌آیند. رطوبت، انقباض و انبساط حاصله، در مقابل خشک شدن سطوح مرطوب هم، باعث ایجاد ترکهای مویی می‌شود.
ترک را به شكل‌های مختلف میتوان آزمایش كرد. نوع خطرناک و بدون خطر آنها را به شكل‌های زیر میتوان شناسایی كرد.
بر اثر نشست، ترک‌هایی به وجود می‌آید كه برخی از آنها مویین و ریز هستند. با خالی كردن اطراف آنها و با كشته كشی و كشیدن پنبه آب روی سطوح، ترکهای مویین آنها گرفته و آماده نقاشی می‌شوند.
در اثر حركت پذیری سقف توفال كه از انقباض و انبساط رطوبت و حرارت حاصل می‌شوند، ترك‌هایی به وجود می‌آید. این ترك‌ها را با نوك كاردك و ماله خالی میکنند. سپس آماده كشی و پرداخت كشته و با پنبه زنی، ترك‌ها را می‌گیرند و آماده نقاشی میکنند.
اطراف ترک را با تیشه می‌تراشند و سپس درز آن را كاملاً خالی میکنند. به كاربردن گچ دستی و كف كش كردن، درون ترک را پر و سطح آنرا با گچ آماده صاف میکنند. سپس با گچ كشته و پنبه آب، سطوح آنرا كاملاً پرداخت و آماده نقاشی میکنند.
به منظور جلو گیری از خطر كپ كردن، كشته كشی را در بعد وسیعی انجام می‌دهند. در این مواقع، باید اصولی را به كاربرد تا سطح ترک از اطراف به شكل پخ از گچ كاری و اندود برداشته شود تا عمق ترک در سطحی عریض پیوند شود. به این عمل اصطلاحاً پرداخت كردن، كشته و هم سطح كردن با زمینه در گچ كاری قدیمی می‌گویند.
دیوارها بر اثر نداشتن پیوند با هشت گیر ترک می‌خورند. در مواقعی نشست و شكست دیوارها، ترکها كاملاً باز و رویت می‌شوند. در بعضی موارد، این ترکها بسیار عمیق هستند، به طوری كه میتوان دست را در درون آنها حركت داد. در این حالت، چنین عمل میکنند.
به علت‌های زیر، نعل درگاهی و سطوح زیر آن می‌شكنند.
چنانچه ترک عمیق باشد، رج‌های بریده شده را از دو طرف به اندازه یک نیمه، خالی میکنند و با به كاربردن ملات مرغوب و آجرهای راسته مقاوم، سطح ترک را در عرض دیوار با رعایت پیوند، كامل می‌گیرند. سپس مبادرت به اندود كاری میکنند. در این صورت، اثر ترک به كلی محو می‌شود. در بعضی موارد ترک به حد‌ی است كه از بیرون، نور و اشیاء قابل رویت می‌شود. به طور مسلم، این ترک و شكست و نشست از پی شروع می‌شود و تا بالاترین قسمت ساختمان ادامه می‌یابد كه برای تعمیر آن، به این صورت عمل میکنند.
در اجرای اسكلت فلزی كنار ستون فلزی، هر ۶۰ سانتیمتر، میلگرد با برگشت به صورت L خوابیده بنام علمی كیلیبس به معنای گیره، چفت و بست، پهلو گرفتن و سفت كردن است. این اجرا دیوار آجری را با ستون فلزی به طور اصولی پیوند و اتصال می‌دهد. اجرای اصولی این روش به این شرح است كه كیلیپس را به دو ستون مقابل و در راستای یكدیگر جوش سپس، با میلگرد راستای هم قطر و با رعایت اورلپ به دو كیلیپس جوش می‌دهند.
چنانچه فاصله دو ستون فلزی مقابل از ۳ متر بیشتر باشد، باید از وجود وادار، فلزی مانند سپری جهت نصب بین دو ستون استفاده کنید. سپس، كیلیپس گذاری بین ستون‌ها و وادار را در راستای یكدیگر انجام دهید. بعد هم سفت كاری دیوار را اجرا کنید. چنانچه فاصله تیر زیرین و تیر فوقانی در قاب، مرتفع و بیشتر از ارتفاع ۳ متر باشد، باید از وجود تیر فرعی غیر باربری مانند نبشی استفاده میکنند. به طور مسلم، اتصال تیر فرعی با وادار و اجرای كیلیپس گذاری در مجموعه ذكر شده، سفت كاری را با اسكلت فلزی كاملاً درگیر می‌سازد. با این روش اولا‌ً وجود ترکها در موقع نشست از بین خواهد رفت. همچنین در مقابل زلزله و تحركات زمین، دیوارهای ساختمان و بخصوص دیوارهای خارجی نگهداری می‌شوند.
اساساً تعمیرات ساختمان به منظور جلوگیری از به هدر رفتن منابع كه هزینه‌ی سنگینی را هم به ما تحمیل می‌كند و از طرفی امنیت جانی و رفاهی ساكنان، صورت می‌گیرد. عمده علّت اصلی خرابی بناها، نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و فشارهای وارده از طبقات، بی‌مقاومتی خاک و عملكردهای آن است. همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیر فنی، سبب نشست‌های پی می‌شود. در مجموع، بر اثر حركات زمین، اسكلت بنا حركت می‌كند و شكست‌های مختلف كه شامل ترکهای عمیق یا معمولی و در مواردی به شكل مویی است، نمایان می‌شود. در همه‌ی موارد، جهت تعمیر و نگهداری بنا، پس از اطمینان كامل از اینكه نشست یا حركت‌های كه موجب بروز ترک در ساختمان شده، تثبیت شده است. با لحاظ كردن نكات ایمنی، ترکها را كاملاً باز میکنند، اطراف آنها را عمق بیشتری می‌دهند. سپس به منظور چسبندگی بیشتر مصالح بكار رفته با محل، محل ترکها را جارو زده و مرطوب می‌كنند. پس از آن، به منظور جلوگیری از ترک خوردگی> دوباره اقدام به مصلح كردن ( توری گالوانیزه و آرماتورگذاری) محل ترکها می‌نمایند. سپس اقدام به تعمیر، پیوند (هشت گیرنمودن) لكه گیری نموده و پس از آن بنا به نوع اندود، نقطه‌ی تعمیر شده، اقدام به اندود كاری، رنگ كاری، سفیدكاری و… میکنند.